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Tout savoir sur l'encadrement des loyers : Paris, Lille …

Le pourquoi du comment

· 18/04/2024
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Ah la joie de chercher un appart, de faire des visites groupées, de devoir trouver des garants, de justifier d’un salaire de trois fois du prix du loyer... Loyer qui soit dit en passant dépasse souvent l’entendement. Dans certaines villes, ils deviennent même inaccessibles. Si bien que les pouvoirs publics ont décidé d’agir en plafonnant les loyers. Comment ? En définissant des zones géographiques jugées “tendues”. Sans surprise, on y retrouve la région parisienne mais également la métropole lilloise. Les loyers y sont donc encadrés, en théorie. En pratique, c’est une autre histoire… Alors, l’encadrement des loyers en 2021, légende ou réalité ? On a mené l’enquête.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Commençons par le commencement. L’encadrement des loyers est une sorte de montant maximal à ne pas dépasser en fonction de l’emplacement géographique mais également de la superficie du bien. A Paris ou encore à Lille, on assiste à un marché immobilier complètement bouché frôlant des prix mirobolants. Si bien que le centre devient souvent inaccessible et les zones urbaines s’étendent de plus en plus. Afin de permettre à chacun de pouvoir se loger à un prix raisonnable, l’Etat a mis en place un encadrement des loyers avec des loyers de références fixés par arrêté préfectoral. Les propriétaires doivent donc respecter un prix maximal lorsqu’ils fixent le montant du loyer.

Attention : L’encadrement des loyers ne concerne que les logements du parc privé, vides ou meublés, dès lors qu’ils servent de résidence principale. Il ne s’applique pas pour les logements HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

Petit rappel sur la loi

Pour l’encadrement des loyers, que nous dit exactement la loi ? En réalité, il faut prendre en compte deux lois : la loi ALUR et la loi ELAN.

La loi ALUR date de 2014. Son objectif principal est de faciliter l’accès au logement. Dans le secteur de l’immobilier, elle a donc acté des changements majeurs pour les propriétaires mais aussi pour les locataires. Le bailleur doit désormais détenir une autorisation de mise en location à demander auprès de la préfecture. Quand l’autorisation est accordée, sa validité est de deux ans après sa délivrance. La loi ALUR a également mis en place de nouvelles réglementations concernant la rédaction des annonces immobilières : elles doivent être plus transparentes avec la mention des honoraires notamment. Enfin, principalement, la loi ALUR a encadré les loyers dans les zones jugées tendues, à savoir Paris et Lille.

La loi ELAN, elle, a été adoptée en 2018. Renforçant les mesures prises par la loi ALUR, la loi ELAN va un peu plus loin, notamment par :

  • La création de VISALE, une garantie gratuite pour tous les étudiants permettant de ne plus avoir à demander de caution à un tiers
  • La mise en place d’un bail mobilité pour faciliter la mobilité professionnelle
  • Le renforcement des sanctions pénales pour les locations touristiques abusives

Cette loi donne désormais la possibilité aux agglomérations volontaires d’exercer un encadrement des loyers, mais aussi aux villes de Lyon, Aix et Marseille pour une durée expérimentale de 5 ans.

Un simulateur a été créé pour retrouver les villes encadrant leurs loyers. Il suffit d’aller sur ce lien et d’indiquer son code postal : vous saurez ainsi si vous habitez en zone tendue ou non, et par conséquent si les loyers sont encadrés !

Les villes concernées par cet encadrement des loyers

Paris et son encadrement approximatif

C’est bien connu, le marché immobilier de la région parisienne est plus que bouché. Avec de nombreuses offres, certes, mais également énormément de demandes. Les prix des loyers ne cessent d’augmenter d’années en année. Néanmoins, depuis la crise sanitaire, c’est une tendance à la baisse. Nombreux sont ceux qui souhaitent s’écarter des nuisances de la capitale, profiter d’espaces verts mais surtout, de prix défiants toute concurrence ! D’ailleurs, si vous souhaitez quitter Paris, on vous guide dans cet article. Paris est devenue la ville où il est impossible de se loger à un prix raisonnable et cette dynamique, la mairie entend bien la contrer avec des mesures fortes. En encadrant les loyers par exemple, les propriétaires et agences immobilières doivent respecter des fourchettes de prix. Qu’en est-il sur le terrain ? La mesure est-elle respectée ?

Les locations parisiennes respectent-elles l’encadrement des loyers ?

La location en région parisienne peut être un véritable casse-tête. Et le prix, surtout, un frein considérable. Néanmoins, avec l’encadrement des loyers, les prix doivent suivre celui du loyer de référence. Sur le site du gouvernement, un simulateur pour la région parisienne est disponible. Il suffit de renseigner la surface habitable, le nombre de pièces, l’ancienneté de l’appartement et son adresse. Selon les quartiers, les fourchettes de prix varient. Depuis le 1er juillet 2019, la loi d’encadrement des loyers est applicable pour tous les nouveaux baux. En gros, si vous avez signé votre bail avant cette date, la loi n’est pas obligatoire. En théorie, cela voudrait aussi dire que si vous souhaitez déménager en ce moment, les offres doivent respecter la fourchette de prix…

Sur le terrain, c’est autre chose. Nous avons pris plusieurs exemples d’offres sur des sites différents. Mais les résultats sont les mêmes : les offres qui respectent le loyer de référence sont rares, voire inexistantes. Par exemple, dans le 15è arrondissement pour un 3 pièces de 50 hem², il faudrait compter au maximum (loyer de référence majoré à 20%) 26,2€/m². Une annonce d’un particulier bat tous les records en proposant un bien de 53 m² pour 2000 € soit… 37,73€ le m² ! Malheureusement, ce n’est pas un exemple à part.

On peut tout de même remarquer que la différence entre le loyer de référence et celui proposé par les propriétaires est plus importante lorsqu’il s’agit de bien beaucoup plus petit. Pour un studio de 30 m² ( ce qui est déjà super grand dans Paris, on est d’accord) dans le quartier du Père Lachaise, un particulier propose un loyer de 1090€ soit 300€ au-dessus du loyer de référence majoré ! Sur 10 annonces de suite : aucune ne respecte l’encadrement des loyers. Bref, l’encadrement reste encore une légende.

Témoignages et avis de propriétaires parisiens

Mais pourquoi les propriétaires ne respectent-ils pas cet encadrement ? Serait-ce un manque à gagner trop important ? Ou une mesure injuste ?

Pour le comprendre, on a interrogé quelques propriétaires parisiens trouvés grâce aux annonces. Sur les 8 propriétaires interrogés, ils ont été seulement 2 à bien vouloir nous apporter quelques éléments de réponse. Le reste nous a tout bonnement raccroché au nez (ou presque).

Le premier dénonce une concurrence forte dans la capitale avec une offre importante et une demande supérieure. Pour celui-ci, le manque à gagner serait trop important. Il propose un studio meublé de 20 m² dans le quartier Necker pour 875€ alors qu’il ne devrait pas excéder 765€. Cette rhétorique de la hausse, ce propriétaire parisien ne la dénonce pas même s’il comprend la détresse de certains pour se loger. Il justifie son prix par le caractère meublé du studio, or, la loi prévoit une différence entre bien meublé ou non… Une fausse bonne excuse donc ! Le deuxième propriétaire contacté a, lui, une autre excuse : “l’encadrement des loyers ? Non, je n’étais pas au courant…”. On lui a accordé le bénéfice du doute. Mais toute de suite, la conversation tourne court, il n’a plus le temps de nous parler mais nous remercie pour cette information. Bon, si on peut aider 😉

Pour résumer, notre petite enquête n’a pas vraiment porté ses fruits : les propriétaires font l’autruche dès qu’on aborde le sujet et ne semblent pas enclins à baisser le montant des loyers. Il est vrai que grâce à la très forte demande, les biens, même les plus chers, partent comme des petits pains.

Vigilance des locataires

Alors, pour changer concrètement les choses, c’est au locataire d’être assez vigilant. Mais pour éviter de voir filer sous votre nez tous les biens dès que vous mentionnez l’encadrement des loyers, voici la marche à suivre : signer le bail et ensuite, dans un délai de 5 mois avant la date du renouvellement du bail, demander la diminution du loyer soit par lettre recommandée, soit par acte d’huissier ou en main propre avec récépissé. Sans réponse du propriétaire, le locataire devra saisir la commission de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé en dépit de l’intervention de la commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail. Néanmoins, en règle générale, un accord est vite trouvé afin d’éviter des procédures lourdes et longues. Fastidieux, on vous l’accorde.

Les agences immobilières parisiennes face à l’encadrement des loyers à Paris

S’il y a bien un intermédiaire qui peut faire respecter la loi, ce sont les agences immobilières. C’est vrai… Et faux aussi en même temps ! Car les agences immobilières sont tenues de faire respecter la loi, mais dans les faits, les sanctions sont presque inexistantes. Pourtant, contrairement aux annonces de particuliers, la majorité des loyers entrent dans la fourchette de prix autorisée. Cependant, lorsque les charges sont comprises, on peut observer des différences de presque 200 euros avec le loyer de référence (qui se calcule sans les charges) … Alors on est en droit de se demander s’il s’agit d’un gonflement du prix ou non.

Lille, Hellemmes et Lomme et leurs encadrements

Les offres de location à Lille respectent-elles l’encadrement des loyers ?

La loi sur l’encadrement des loyers a aussi touché en priorité l’agglomération de Lille. Il faut dire qu’il s’agit d’une zone urbaine tendue depuis de nombreuses années déjà (voire de décennies, c’est vrai). En effet, entre 2000 et 2012, les loyers ont augmenté de 70% (UFC Que choisir Lille) ! Phénomène commun à plusieurs villes : plus on se rapproche du centre, plus les prix explosent. Les communes qui sont collées au centre-ville elles-mêmes deviennent aussi inaccessibles et les zones ne font que de s’étendre… Pourtant, agréable surprise.

Après un imbroglio juridique et l’annulation de l’encadrement des loyers en 2019 et un retour de la loi  depuis le 1er mars 2020, il semblerait que la plupart des annonces de location rentrent dans les clous. Après avoir navigué sur plusieurs sites d’offres de particuliers, sur 10 annonces seulement 2 excèdent le montant majoré du loyer de référence. Nous sommes même tombés sur différentes annonces qui mentionnent la loi pour justifier le prix. Néanmoins, les biens lillois aux surfaces plus petites sont souvent proches et peuvent parfois légèrement dépasser le loyer de référence majoré.

Témoignages et avis des propriétaires lillois

“Le problème de ce plafonnement des loyers, c’est que c’est assez flou. Il y a d’autres critères qui entrent en jeu comme les balcons ou une certaine vue, et là ça coince… Si on n’est pas accompagné par une agence, on ne sait pas vraiment quel montant définir pour de telles particularités » s’exprime Madame Z., propriétaire lilloise qui loue un appartement de 45 m² avec une terrasse pour 1090€ cc. Elle dépasse ainsi le loyer de référence de 300€. Cette ambiguïté, elle n’est pas la seule à la dénoncer. Et même si les propriétaires lillois sont nombreux à respecter la loi, les agences immobilières, elles, pointent du doigt une mesure “de communication” qui n’est pas adaptée au marché immobilier.

Les agences immobilières lilloises face à l’encadrement des loyers à Lille

Face à l’encadrement des loyers, on retrouve plusieurs témoignages d’agents immobiliers lillois qui dénoncent une loi qui est difficile à gérer selon eux. Dans le reportage mené par CNews en 2020, le président de la FNAIM Nord, Emmanuel Chambat, résume bien l’avis de ceux-ci : “Le marché n’est pas mécanique et doit répondre à une multitude de critères : de l’emplacement mais aussi de l’aménagement intérieur, de l’environnement, de l’étage…”.

Pourtant, sur les différents sites et parmi les annonces immobilières ; la grande majorité (pour ne pas dire toutes les annonces) respecte l’encadrement des loyers. C’est même un critère qui est mis en avant dans les descriptions. Alors, peut-être que le plafonnement des loyers peut constituer finalement un critère d’attractivité… Parce qu’il faut le rappeler : le but de cette loi, c’est de rendre les biens immobiliers accessibles et donc… de baisser les loyers pour attirer encore plus d’offres. CQFD donc.

L’encadrement des loyers dans les zones tendues

Mais alors, si on n’habite ni à Paris, ni à Lille, on peut louer son bien comme bon nous chante ? Eh bien, pas vraiment. L’encadrement des loyers concerne les zones tendues. On compte actuellement 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Ainsi des villes comme Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Marseille Montpellier, Toulouse sont des exemples de zones dites tendues dans lesquels les loyers sont encadrés. L’évolution du loyer y est donc encadrée et non libre. Par contre, le plafonnement des loyers ne concerne pas les biens faisant l’objet d’une relocation ou inoccupés depuis plus de 18 mois. Un simulateur en ligne est disponible ici afin de savoir si votre logement se situe en zone tendue ou non.

Bordeaux vu du ciel

La parole aux locataires face à l’encadrement des loyers

Parole aux locataires parisiens

Julie*, enseignante au collège venue s’installer à Paris après avoir été affectée dans un collège en Ile-de-France raconte son installation difficile. “J’habitais à Périgueux et j’ai fait mes études à Limoges. Le loyer n’a jamais été un véritable frein lorsque j’étais étudiante car je bénéficiais aussi d’aides complémentaires. Lorsque j’ai été affectée en région parisienne, les prix des logements ont été une véritable source d’angoisse. J’ai trouvé un logement décent et abordable à seulement un mois de la rentrée ! L’encadrement des loyers, c’est bien mais ce n’est pas du tout respecté. Les prix sont vraiment exorbitants, et la seule solution pour moi a été la colocation.” Julie paie 525€ par mois en colocation à 3 dans un appartement de 66 m² dans la petite couronne au Sud de Paris.

Pour Maxime, lui qui a toujours vécu en région parisienne, c’est lorsqu’il a voulu prendre son envol que ça a coincé. “Je suis rentré assez tard dans la vie active. J’ai toujours vécu chez mes parents, en banlieue, par facilité d’abord mais très vite ça a été par nécessité. Maintenant, à 30 ans et avec un CDI, j’espérais pouvoir trouver la perle rare. Mais à 30 ans, vivre dans un 20m², c’est pas vraiment le rêve ! Je n’ai jamais entendu parler de la loi sur les encadrements des loyers à Paris. Pour moi, chaque propriétaire fixait le prix qu’il souhaitait. Honnêtement, j’ai dû m’éloigner de Paris à cause des prix parisiens qui ne rentraient vraiment pas dans mon budget. Si les proprios jouaient vraiment le jeu, j’aurais pu trouver un bien en région parisienne”. Maxime s’est installé à Epernon, où il paie 540€ pour un T2 de 55 m².

Les locataires d’autres villes

Dans les autres villes de France, l’encadrement des loyers est aussi une démarche globalement appréciée par les locataires. On note tout de même une certaine désinformation sur cette loi. Les démarches administratives restent floues pour la plupart des locataires.

Marie-Christine témoigne sur son emménagement difficile à Bordeaux. “Je viens de Paris et je savais déjà ce que c’était un loyer cher. Je pensais pouvoir augmenter mon pouvoir d’achat et surtout mon confort en m’installant à Bordeaux, en plus à 2 mais en consultant les différentes annonces sur internet, je me suis vite rendue compte que je ne gagnais pas vraiment d’argent. Certes, les prix sont plus bas mais restent très élevés. Mettre en place l’encadrement des loyers, c’est une très bonne chose surtout si les propriétaires jouent vraiment le jeu”. Marie-Christine vit à 2 dans un T2 de 45 m² en plein centre de Bordeaux pour 910€/mois.

Pour Judith à Strasbourg, l’encadrement des loyers, elle n’en avait pas entendu parler jusqu’à maintenant. “Je savais qu’il y avait des débats pour Paris notamment mais je n’ai pas trop suivi le reste ! Pour moi, ça concernait surtout la capitale. J’habite en zone tendue mais du coup, j’ai emménagé avant l’entrée en vigueur de cet encadrement. Lors de mon prochain déménagement, je compte bien comparer les prix par rapport au loyer de référence !”. Judith habite à Strasbourg depuis 4 ans dans un studio de 37 m² pour 690€/mois.

Les recours et actions possibles pour les locataires

Vous avez emménagé après l’entrée en vigueur de la loi sur l’encadrement des loyers et vous payez plus cher que le loyer de référence majoré ? Voici ce qu’il faut faire selon votre situation.

Si le loyer de référence n’est pas mentionné dans le bail

Le loyer de base, hors charges et compléments de loyer doit être mentionné dans le bail. Le loyer de référence ne peut pas dépasser 20% du montant de base : c’est le loyer majoré. Si le loyer de référence n’est pas mentionné dans le bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.

À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Si le bail arrive à échéance

Le loyer de référence n’est applicable qu’au moment du renouvellement du bail. Ainsi, si votre contrat est à échéance, vous pouvez réclamer une diminution de loyer mais la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement du bail. Par contre, un nouveau locataire a trois ans à compter de la signature du bail pour contester le loyer devant la commission de conciliation des loyers.

Attention au complément de loyer

Certains logements possédant  des caractéristiques exceptionnelles, comme un gardien, une très grande terrasse, un sauna, un mini-golf…(bref, un élément valorisant) peuvent être soumis à un complément de loyer. Le montant de ce complément doit figurer dans le bail ainsi que les justificatifs.

Comment calculer son loyer de référence

Les règles de base

Le loyer peut être indiqué de différentes façons. Soit le montant au m², soit la totalité du montant pour la surface habitable. Le montant loyer de référence est indiqué par le m². Il faut donc multiplier la surface habitable par ce montant pour obtenir le montant du loyer que vous paierez par mois. Par exemple, pour un T2 à dans le 20è arrondissement de Paris, le loyer de référence est de 17,9€ le m². Pour 38 m², vous devriez donc payer 17,9 x38 soit 680,2€.

Pour voir si ce que vous payez respecte le loyer de référence, rien de plus simple : divisez le montant de votre loyer par la surface de votre logement. Vous obtiendrez le montant que vous payez par m². À vous de comparer ensuite !

Attention : le loyer de référence ne prend pas en compte les charges et autres compléments.

Les outils pour une simulation rapide

Pour une simulation rapide en région parisienne, vous avez un outil principal. De même, vous pouvez effectuer une simulation en ligne pour la région lilloise.

Pour savoir si vous habitez en zone tendue, voici une liste récapitulative !

Voilà, maintenant vous avez toutes les cartes en main pour emménager à un prix raisonnable et décent. Et pour continuer sur cette lancée d’économies, pourquoi pas choisir une assurance habitation en ligne ? Avec Lovys, bénéficiez d’une assurance habitation à partir de 3,99€/mois. Simple, sans paperasse et personnalisable, retrouvez une assurance qui vous corresponde vraiment. Obtenez un devis rapidement. Vous n’aurez besoin que de deux minutes, promis !